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"아무도 모른다"…탄핵 정국 부동산 불안 키웠다

 2025-01-02
부동산 시장이 탄핵 정국과 경기 침체 등 정치·경제적 불안정이라는 짙은 안개에 가려진 가운데, 부동산 전문가들은 2025년 부동산 시장이 '상저하고'의 흐름을 보일 것으로 내다봤다. 정치적 변수에 더해 금리와 대출규제 등 여러 변수가 시장에 영향을 미치면서 경기광주 임대아파트 투자자나 실수요자 모두 불안감이 커질 전망이다. 상반기에는 경기침체, 대출 규제 등으로 약세 흐름을 보이다가 중반기 이후부터는 금리 인하, 주택 공급 부족 등이 상승요인으로 작용할 것으로 예상된다. 다만 특정 지역으로 몰리는 쏠림 현상이 더 커져 '초양극화'가 나타날 것으로 보인다. 이에 탄핵정국과 대출규제에도 올해 서울과 수도권을 중심으로 공급부족 현상이 부각되면서 집값이 오를 것이란 예상이다. 경기광주역 민간임대아파트 시장전문가들은 2025년 부동산 시장이 '상저하고' 양상을 보일 가능성이 높다고 분석했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 입주 감소와 전세 가격 상승이 시장 변수가 될 것이라고 지적했다. 특히 서울 강남권과 한강변 등 선호 지역은 강보합세를 유지할 것으로 봤다. 대내외 변수가 많아 뚜렷한 방향성보다는 변동성 장세가 연출될 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "금리 인하와 대출 규제가 시장을 출렁이게 할 핵심 요인"이라며 "올해는 '변동성이 뉴노멀'이 될 것"이라고 언급했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울 등 주요 지역(아파트)을 중심으로 1분기에서 2분기로 넘어가면서 완만한 상승세를 보일 것"이라며 "여기서는 정부의 규제(대출 등)가 강화되더라도 효과는 제한적일 것"이라고 했다. 연초 관망세가 짙어지면서 거래량은 감소할 것으로 점쳐진다. 전반적인 관망세가 커지더라도 매매 거래 가격은 완만한 상승세를 나타낼 가능성이 높다. 다만 서울 외곽 지역 구축 단지나 재건축 호재로 단기에 급등했던 지역 등은 사업비 부담 등으로 거래가 위축될 수 있다. 지역별로 올해 부동산 시장 흐름에 차이가 극명할 것으로 보인다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "서울은 상고하고, 수도권(경기, 인천)은 상저하고, 지방은 상저하저"라며 "미분양 아파트가 해소되지 않는 한 수도권과 비수도권의 양극화 현상도 여전히 지속될 것"이라고 했다. 주택산업연구원은 2025년 상반기에는 탄핵과 경기 침체, 강력한 대출 규제가 집값 하락 요인으로 작용하더라도, 금리 하향 조정과 공급 부족 누적 등이 상승 요인으로 작용하면서 중반기 이후 시장이 반등할 것으로 예측했다. 최근 올해 수도권 집값은 0.8%, 서울은 1.7% 상승할 것으로 분석한 보고서를 내놓았다. 반면 수도권 외 지역은 1.4% 하락, 전국 집값은 0.5% 내릴 것으로 내다봤다. 지역간 양극화는 올해도 지속될 것으로 예상된다. 수도권 주택 시장은 강세를 유지하는 반면, 지방은 침체를 벗어나기 어려울 수 있다. 주산연은 지방 주택 시장의 침체 원인을 공급 부족과 주택금융 규제에서 찾았다. 규제 완화와 공공택지 개발 절차 단축이 필요하다는 분석이다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "서울과 지방, 아파트와 비아파트 양극화는 거스를 수 없는 대세"라며 "인구구조, 일자리, 경제상황, 수요, 미분양, 입주물량 등을 고려하면 적어도 2025년은 양극화가 더 벌어질 수 있다"고 말했다. 박원갑 위원은 "미분양 적체, 젊은 인구 감소 등 지방의 구조적 문제로 탈(脫)동조화 현상이 계속될 것이라"고 분석했다. 정치적 변수는 시장 변동성의 주요 요인으로 역할할 전망이다. 정치적 불확실성은 시장 참여자들의 결정을 보류하게 하면서 거래량에 영향을 주기 때문이다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "올해 연말 자산시장에 큰 변수로 작용하고 있는 정치적 불확실성은 부동산 시장에 단기적인 영향을 주면서 올해 상반기까지 전국적인 거래 절벽 등 관망세를 이어갈 것"이라고 말했다. 대통령 탄핵 결과가 나올 것으로 예상되는 1분기 말 이후에는 정치적 불확실성이 해소되면서 거래량 증가와 지역에 따른 가격 변동도 생길 수 있다. 김효선 위원은 "이 과정에서 수급 밸런스와 소유자의 가격 방어력에 따라 국지적인 가격 추세가 결정될 것으로 보이는데 올해와 유사한 지역별 양극화가 커지는 국면이 반복될 것"이라며 "이후 정권의 유지 또는 변동에 따라서 부동산 정책의 방향성이 달라질 수 있기 때문에 영향을 줄 수 밖에 없다"고 설명했다. 탄핵 정국이 미치는 영향력이 길지 않을 것이라는 예측도 있다. 과거 탄핵절차를 되짚어보면 노무현 대통령 때는 영향이 거의 없었고, 박근혜 대통령 때는 2~3달 상승폭이 줄어들다가 곧 회복세를 나타냈다는 것이다. 박원갑 위원은 "탄핵 절차가 상반기 중 집값 하락 요인이 될 수 있으나, 과거 사례를 보면 장기적 영향은 미미할 가능성이 크다"고 분석했다.
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